전 세계적으로 금리 인상이 잇따르고 있다. 가파른 물가 상승과 더불어 우리나라의 주택 시장 역시 혼돈의 상황으로 빠져들고 있다. 거래 절벽이라 불리는 현재 부동산 시장이 과연 올해 하반기까지 이어질 것인지, 아니면 다시 한번 날개를 달고 집값이 상승할 것인지 주요 쟁점을 짚어본다.
집값 양극화 현상, 앞으로는?
2022년 상반기가 마무리되는 현재, 부동산 시장은 앞이 보이지 않는 안갯속이다. 서울 아파트의 경우 극심한 거래 절벽 현상이 이어지고 있다. 국토교통부 실거래가 시스템에 따르면 올 1월 1일부터 6월 26일 현재 실거래가 신고 건수는 총 7,488건으로 지난해 같은 기간 건수 2만 6,263건의 28.5%에 불과하다.
특이한 점은 6억 원 이하 아파트와 15억 원 초과 아파트 거래 비중은 늘었다. 이 가운데 30억 원 이상 아파트 거래는 작년보다 2배 증가했다. 이는 기준금리 인상에 따라 보금자리론이 가능한 저가 아파트에 수요가 몰렸고, 또한 대출 규제와 금리 인상의 영향을 받지 않는 고가 아파트의 거래는 줄지 않는 부동산 시장의 양극화라 할 수 있다. 6억 원 이상 15억 원 미만의 아파트는 급매물도 팔리지 않는 등 매물을 보러오는 경우조차 드문 게 현실이다. 새 정부의 부동산 정책이 늦어진 데다 다주택자들의 보유세, 취득세 등을 피할 똘똘한 한 채를 찾는 현상이 길어지며 매도자나 매수자 모두 관망하는 모양새이다.
집값 상승 vs 하락, 아니면 보합
그렇다면 올 하반기 혹은 이후로 거래 절벽과 아파트 가격 하락은 쭉 이어질까? 아니면 다시금 상승할까? 조선일보 땅집고에서 부동산 전문가 20인을 상대로 조사한 하반기 집값 전망 결과를 보면 보합 10명, 상승과 하락은 각 5명으로 나뉘어 보합이 우세하다. 주요 지역을 살펴보면 서울은 재건축 아파트가 많은 강남과 도심권 집값은 상승하는 반면, 경기와 인천은 하락할 가능성이 높다는 의견이 대부분을 차지했다. 몇 년 동안에 걸친 집값 급등이 가져온 피로감과 금리 인상, 6.21 부동산 대책 등을 그 근거로 내세웠다.
먼저 상승론의 근거를 살펴보자. 상반기 거래 건수가 줄었다는 게 가격 하락을 의미하는 것은 아니라는 점. 또한 서울 강동구 둔촌주공 등 대규모 신규 공급이 막혀 있어 입주 물량이 감소한다는 점을 근거로 들었다. 과세기준일인 6월 1일이 지나면서 다주택자들이 집을 급하게 처분할 이유가 없다는 점에서도 하반기 집값 상승을 기대한다는 의견이 있었다. 오세훈 시장 당선으로 그동안 억눌렸던 정비사업이 속도를 낼 경우 서울 주택 시장에 호재로 작용해 집값을 올리는 요인이 된다는 전망도 더해졌다.
반대로 주택시장 관련 지표를 바탕으로 한 하락 전망도 나왔다. 올 연말 주택담보대출금리가 최고 8%대에 이를 것이라는 전망이 나오고 있고, 주택구입부담지수, 전세가율 등을 고려했을 때 집값 상승에 한계가 있다는 것. 입주 물량이 부족하지만, 오히려 지방 중심으로 미분양이 많이 늘어날 가능성도 점쳐지고 있다. 지난 6월 27일 한국건설산업연구원의 ‘2022년 하반기 건설·부동산 경기 전망 세미나’에서는 올해 하반기 경제 상황 악화로 전국 집값이 0.7% 떨어질 것이라는 전망이 나오기도 했다.
과연 집값 전망의 결과는?
직방이 자사 애플리케이션 이용자를 대상으로 한 설문 조사 결과 전체 응답자 1,832명 중 64.6%가 올해 하반기나 2023년 상반기 내 주택 매입 계획이 있다고 답했다. 거주 지역별로는 경기 66.5%, 지방 65.6%, 인천 64.2%, 서울 62.2% 순으로 매입 의사 응답 비율이 높았다. 집값의 변화가 초미의 관심사일 수밖에 없는 상황이다. 대출과 규제 완화, 다주택자 감세, 분양가 상한제 폐지 등 집값이 오를 표면적인 상승 요인은 많다. 반면 얼마나 올라갈지 모르는 대출 이자를 무시하면서 집을 살 수 있는 경우는 드물 것이다. 이런저런 이유로 집을 팔려는 사람이나 사려는 사람이나 밤잠을 이루지 못하는 상황이 지속되리라는 점 하나만은 분명하다.
글 편집부
